1 мая 2019 года после двухлетней подготовки и обсуждения наконец-то принят и вступил в действие Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах».

Украинская власть всячески рекламировала этот документ, уверяя общественность в его революционности. Так, бывший вице-премьер-министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко считает, что этот документ запустит рынок жилищно-коммунальных услуг, установит четкие правила взаимоотношений между поставщиками услуг и потребителями, что дает последним механизм защиты своих прав. Так ли это? В этой публикации мы рассмотрим действие закона в разрезе обслуживания домов и придомовых территорий в Измаиле.

Новый закон имеет декларативный характер

Прокомментировать актуальные положения закона журналист Бессарабского медиахолдинга попросил киевского юриста Петра Марченко, который имеет более 20 лет опыта работы в сфере жилищно-коммунальных услуг.

Как пояснил нам Петр Александрович, на рынке коммунальных услуг теперь будут лишь трое игроков – потребители, управители и исполнители услуг. Последние – это компании, предоставляющие горячую и холодную воду, газ, тепло, электроэнергию и т.д.

Потребителем может быть каждый отдельно взятый житель дома либо коллектив в лице объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). Вообще нужно отметить, что с 1 января 2019 года была официально предусмотрена профессиональная аттестация управителей ОСМД на соответствие квалификационным требованиям профессии “менеджер (управитель) жилого дома (группы домов)”.

Цены на услуги управления не будут регулироваться государством, и их будут определять жители вместе с управителем на этапе подписания договоров.

Юрист Петр Марченко, считает, что новый закон кардинально на рынке ничего не меняет и что этим документом государство в очередной раз пытается загнать жителей многоквартирных домов в ОСМД.

«Ничего из этого не получится. Жители так называемых неперспективных домов (старой 30-40- летней постройки) никогда не захотят основывать ОСМД, ибо понимают, что все проблемы затем они будут решать сами. Люди не готовы к такому объединению», – считает эксперт.

Отметим, что ОСМД является юридическим лицом, создаваемым для представления общих интересов совладельцев. После его образования ОСМД становится собственником неделимого имущества, вспомогательных и общих помещений, придомовой территории, крыш, подвалов и чердаков. Общество имеет право заключать договора с разными поставщиками услуг – по тому же газу, воде, отоплению и т.д. Вступив в ОСМД, совладельцы домов сами (за свои средства) должны решать проблемы, связанные с их эксплуатацией. Поэтому в ОСМД невыгодно объединяться собственникам старого жилья с сильно изношенной инженерной инфраструктурой (особенно той, которая находится под землей), текущими крышами, захламленными подвалами и т.д.

Как работает новый закон о ЖКХ в Измаиле?

Ответ на этот вопрос мы пытались получить у двух, как нам казалось, компетентных практиков: у директора коммунального предприятия “Жилсервис” Назима Агаева и начальника УЖКХ Измаильского горсовета Елены Парамоновой. Господин Агаев отказался от беседы, сославшись на то, что в части обслуживания домов и придомовых территорий он является исполнителем услуги, а балансодержателем жилого фонда Измаила выступает Управление жилищно-коммунального хозяйства. Новоназначенный руководитель УЖКХ – госпожа Парамонова, как оказалось, с новым законодательством пока не знакома. В итоге отработать за всех пришлось заместителю городского головы Родиону Абашеву. К сожалению, других сведущих специалистов не нашлось. К кому же должны в таком случае обращаться измаильчане?

Родион Анатольевич в беседе с нами отметил, что в Измаиле процесс создания объединений собственников многоквартирных домов, пользующихся услугами предприятий по своему выбору, идет медленными темпами. На сегодняшний день их всего 40 (для сравнения – в Рени их около 70). В городе из 355 домов всего лишь 50 охвачены ОСМД. Остальные дома обслуживаются коммунальным предприятием «Жилсервис».

К слову, для сферы жилищно-коммунальных услуг Измаила сейчас возможны три варианта дальнейшего развития: первый – это если город проведёт конкурс управляющей компании, второй –  выбор нового управителя, которым может быть или ФОП, или юридическое лицо, при этом они могут брать в управление один дом, два, десять домов, т.е. это даёт развитие для рынка услуг управления. Третий вариант – организация ОСМД.

Отметим, что КП «Жилсервис» в Измаиле негласно является управляющей компанией без проведения какого-либо конкурса. О том, что коммунальное предприятие станет ею, мэр города Андрей Абрамченко заявил еще в 2016 году, когда многие инициативные группы обращались к нему с вопросом о создании ОСМД:

«Если ОСМД создано не будет, то решать проблемы содержания и обслуживания такого многоквартирного дома будет, как и прежде, коммунальное предприятие «Жилсервис-2», которое и планируется быть управляющей компанией по решению исполнительного комитета Измаильского горсовета».

По заверениям заместителя городского головы Радиона Абашева, реорганизации КП «Жилсервис» не требуется вообще. Это самодостаточное предприятие, располагающее материально-технической базой, подготовленным штатом сотрудников, разрешительными документами, опытом.

Чиновник добавил: «Я лично сторонник того, чтобы на рынке услуг по обслуживанию жилых домов появились новые предприятия. Конкуренция всегда дает положительный результат».

С этим согласна и Валентина Стойкова, экс-глава Измаильской РГА, имеющая опыт работы председателем правления разных ОСМД в Измаиле. Однако, по убеждению Валентины Филипповны, создать конкурентный рынок в Измаиле в сфере обслуживания домов и придомовых территорий будет очень сложно. Одна из причин –  необходимость огромного стартового капитала для предпринимателя хотя бы даже на приобретение специальной техники, которой у него нет, но которая в наличии у КП «Жилсервис». Достойными конкурентами «Жилсервису» могли бы стать строительные компании, возводящие новые жилые массивы в городе. Но взвалить на себя тяжелую ношу – старый изношенный жилой фонд – желающих пока нет.

Несмотря на все преимущества ОСМД, которые декларируют измаильские власти (на бумаге!), жители города не спешат самостоятельно управлять своими домами. Горожане говорят, что они попросту боятся брать на себя ответственность за обслуживание своих домов из-за изношенности и устарелости технического оборудования, коммуникаций и конструктивных элементов. Раньше перед тем как дом передать обществу совладельцев, предыдущий собственник, то есть горсовет, должен был провести капитальный ремонт. Однако депутаты Верховной Рады отменили положения закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Кроме того жильцы не желают объединятся из-за отсутствия кадров, которые эксплуатировали бы дома и вели бухгалтерию.

Валентина Стойкова, эксперт в создании ОСМД, уверена, что городская власть должна разработать целевую программу по подготовке домоуправителей:

«Когда я понимаю, кто обслуживает дома в Измаиле, мне становиться страшно. Отсутствие специализации и квалификации у этих людей может привести к беде. Ведь зачастую они даже не догадываются о том, что в доме помимо текущей кровли могут быть и другие проблемы».

Родион Абашев, заместитель городского головы, подчеркивает, что и городские, и государственные власти все же пытаются людей убедить в том, что ОСМД является самым прогрессивным способом управления многоэтажками:

«В этом году по нашей просьбе приезжали представители Минрегионразвития и международных организаций, которые проводили семинары на темы эффективного управления жилыми домами, создания ОСМД, энегроэффективных мероприятий».

Стоит заметить, что на эти встречи, кроме коммунальщиков, никто и не захаживал. А председатели некоторых измаильских ОСМД вовсе о них не слышали.

Сами измаильские чиновники признают, что бум 2016 года, когда наибольшее количество ОСМД создавалось в Измаиле, позади, и обещают поддерживать инициативных жильцов. Однако эксперты убеждены: местная власть делает все, чтобы реформа буксовала, задерживая передачу документов и играя на стороне того же «Жилсервиса», неформально превратившегося в управляющую компанию, но не изменившего ни качество работы, ни отношения к клиентам. При этом и те, и другие не скрывают, что главным якорем, который удерживает сферу на месте и не дает ей идти в светлое будущее, остается консерватизм самих людей, не желающих менять такую привычную, пускай и прогнившую, систему.  Например, на данный момент городское руководство столкнулась с проблемой назначения управителя.

«В законе эта процедура прописана, но, на мой взгляд, она не до конца была продумана. Для того чтобы назначить управителя, должна собраться половина жителей жилого дома и проявить инициативу. Как оказалось, в Измаиле во многих домах невозможно собрать эти 50 %. В квартирах проживают съёмщики, кто угодно, но самих собственников нет.  В прошлом месяце на имя бывшего вице-премьер-министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко мы написали официальное письмо с просьбой внести разъяснения к закону, как назначить управителя, если у легитимных жильцов отсутствует желание это сделать», – сетует Родион Абашев.

ОСМД прошли «7 кругов ада»

Местной власти стоит просто не мешать ныне действующим ОСМД, резюмирует руководитель ОСМД «Фортеця-5» Сергей Карабаджак.

Со дня организации объединения собственников многоквартирных домов на Фанагорийской, 5, в состав которой вошли четыре многоэтажных дома (375 квартир с жилой площадью более 20 тыс. квадратных метров), городское руководство вместо того, чтобы поддерживать жильцов, всячески препятствовало становлению ОСМД.

По словам управдома, когда он «принял» эти дома, они были в неудовлетворительном состоянии. За что хвататься в первую очередь? Пришлось освоить профессию сантехника, кровельщика и электрика.

«Я не только находил работников, но и инспектировал результат их работы», — говорит председатель ОСМД «Фортеця -5».

За три года существования ОСМД в доме полностью перебрали электрощитовые в подвалах, автоматизировали их, установили новые приборы учета, отремонтировали все козырьки над подъездами, вкрутили в светильники экономные лампы, провели капитальный ремонт 4 тыс. квадратных метров мягкой кровли над квартирами.

На данный момент ОСМД «Фортеця-5» закупило водопроводные трубы из качественного пластика с многолетней гарантией. Неделю назад началась замена водопроводной магистрали во всех домах.

Работы выполняются и оплачиваются по договору. Каждый день работает дворник, а электрик или сантехник всегда доступны в случае необходимости. В штате ОСМД — бухгалтер и председатель с минимальным окладом.

«Сегодня жильцы дома у нас платят 4 грн за квадратный метр. Если необходимо провести срочный крупный ремонт, мы не собираем дополнительных средств. А, например, дома, подобные нашему, которыми заведует «Жилсервис», платят порядка 5 грн за квадратный метр, и в их домах почти не проводят ремонтных работ», – рассказывает Сергей Карабаджак.

Как утверждает председатель объединения, почто 80 % ОСМД в Измаиле уже несколько лет не могут получить техническую документацию на жилье в Управлении жилищно-коммунального хозяйства.  Жильцы этих домов уже отчаялись увидеть документы на свой дом. 

«По закону у них было три месяца, чтобы передать нам план поэтажного архитектурного решения, документацию на сети, схему укладки кабелей — там большой перечень. Но они это игнорируют», — делится опытом Сергей Карабаджак. 

Кроме того, на ОСМД «Фортеця-5» стали насылать проверку городской инспекции по благоустройству, когда заключался в 2016 году договор на вывоз мусора с ООО «Некрасовский полигон», но при этом был расторгнут с КП «Жилсервис». Разница в тарифах тогда составляла почти 35 грн за кубический метр вывезенного мусора. Но зато для ОСМД это была существенная экономия, а для «Жилсервиса» – потеря за год более 100 тыс. грн.

Обвал фасада: ждать ли помощи от власти?

Как заверили редакцию Бессарабского медиахолдинга управдомы, когда создавались ОСМД, городским руководством было сказано, что текущий и капитальный ремонты фасадов и крыш теперь должны беспокоить только жильцов. Однако, как отметил заместитель городского головы Родион Абашев, «независимо от того, кто будет обслуживать жилые дома, городской совет будет продолжать программу утепления и капитального ремонта жилых домов».

Мы сможем убедиться в правдивости слов городского руководства после того, как оно протянет руку помощи жилому дому по улице Михайловской, 25, где также около трех лет действует ОСМД. Однако 65 –квартирный дом не в состоянии с тарифом в 4-50 за квадратный метр осуществлять капитальный ремонт фасада здания. В прошлую пятницу обвалилась штукатурка с парапета жилого дома. Обвал произошел в 21.30, когда все жильцы дома были в своих квартирах. Все были напуганы грохотом. С высоты пяти этажей падали куски кирпичей и цементной штукатурки весом в несколько килограммов. К счастью, никто не пострадал. Повреждения получили конструкции балконов и карнизов, расположенных под обвалом. Председатель ОСМД, пока пожелавший остаться неназванным, намерен просить помощи у руководства города в проведении ремонтных работ.

Почему мы ставим под сомнение слова городского руководства? Ответ прост: в Измаиле, начиная с 2016 года, нет ни единой городской программы стимулирования создания и деятельности ОСМД (по крайней мере мы не нашли таковой на официальном сайте горсовета в перечне действующих городских программ).  В то же время в Рени в прошлом году была принята муниципальная программа финансовой поддержки объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) на 2018-2020 годы.

Программой предусмотрено, что ресурсное обеспечение ремонта городского многоквартирного жилфонда (в общей сложности 118 домов) будет осуществляться на протяжении двух лет по принципу 50/50, то есть половина запланированных средств выделяется из местного бюджета, а вторую половину расходов берут на себя объединения жильцов. И лишь в 2020 году соотношение составит 40/60; это значит, что 60% затрат ляжет на плечи ОСМД.

Со стороны горсовета общий бюджет программы на три года определён в размере 1,5 млн грн – по 500 тысяч гривен на каждый год. Со стороны собственников квартир точный объём финансирования не указан – он предусмотрен по факту, исходя из возможностей ОСМД. Однако затраты городского бюджета на ремонт одного дома не должны превышать 50 тыс. грн. Эти деньги будут выделяться для реализации конкретных проектов на конкурсной основе. Таким образом, стать участниками программы на условиях софинансирования смогут только те ОСМД, которые признаны победителями конкурса.

Две большие разницы: теория и практика

Подводя итоги, с сожалением констатируем: большинство опрошенных экспертов считают, что новый закон на практике не защищает права потребителей, а расширяет и без того огромные права монополистов, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.

Исходя из того, что измаильчане не хотят выбирать управителя, не желают объединятся в ОСМД, управляющую компанию в конце концов уже на законных основаниях назначат городские власти, и конкурентного рынка в сфере ЖКХ не будет. А тарифы на услуги по содержанию домов и придомовых территорий будут формироваться не самими жильцами, а исполнителем услуг – КП «Жилсервис», учредителем которого является городской совет. Следовательно, решение о повышении тарифов опять же будут принимать городские власти, а, значит, ничего не изменится. Круг замкнется: рука руку моет.