Украина переживает действительно исторический момент – с 1 июля в стране запускается рынок сельскохозяйственной земли. С этого времени можно будет свободно покупать, продавать или завещать земельные участки такого типа.
К чему быть готовыми и когда вырастет цена на землю, выясняла Deutsche Welle.
Ранее это было невозможно из-за моратория на продажу, который действовал в Украине с 1992 года. Сначала запрет аргументировался отсутствием инфраструктуры для внедрения рынка, а впоследствии – необходимостью защиты сельских жителей. Впрочем, как заявил в конце мая президент Украины Владимир Зеленский, за время действия моратория было незаконно присвоено около пяти миллионов гектаров государственных угодий и образовался теневой рынок обращения земли без уплаты налогов и социальных гарантий для людей.
Эксперты прокомментировали, как будет функционировать рынок, что изменится для украинцев и возрастет ли цена на землю.
Поэтапная реформа и много запретов
Земельная реформа будет происходить поэтапно. На первом этапе, с 1 июля 2021, земли сельскохозяйственного назначения смогут покупать только физические лица – граждане Украины. При этом в течение первых трех лет можно будет купить не более 100 гектаров в одни руки. Второй этап начнется 1 января 2024 – тогда возможность покупать землю получат и юридические лица, но при условии, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а учредителями являются только граждане Украины. Тогда же разрешат покупать до 10 000 гектаров.
По закону запрещено продавать землю, находящуюся в государственной собственности. Также не смогут покупать землю иностранные компании и граждане, пока этот вопрос не решится на референдуме. При этом, независимо от решения референдума, иностранцам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от государственной границы Украины.
Не смогут покупать украинскую землю и компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора. На данный момент такой страной признана Россия. Также запрет распространяется на компании, если невозможно установить их бенефициарного владельца или если он зарегистрирован в оффшорных зонах.
Не смогут покупать землю и банки, однако им разрешено стать владельцами земельных участков в пределах взыскания залога. Такие участки банк должен продать на торгах в течение двух лет.
Купить или продать землю можно онлайн
Быстро и легче продать землю можно будет через онлайн-аукционы, хотя туда мало будет выставляться земли, поскольку многие владельцы – пожилые люди, отмечает эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Эллина Юрченко.
«Другой путь – это поход к нотариусу. Если владелец земли решит продать землю арендатору, то они смогут заключить соглашение за один день. Ведь по закону арендаторы получат преимущественное право на покупку земли, которую они арендовали и обрабатывали», – объясняет эксперт.
Если земля продается другому лицу, то процедура займет около двух месяцев, ведь надо будет зарегистрировать намерение продажи в реестре прав и проект соглашения с условиями купли-продажи, отмечает Юрченко.
«Затем нотариус сообщит арендатору о продаже, и у того будет месяц на встречные предложения владельцу. Если же пытаться обойти арендатора, например, поставить высокую цену, но продать другому лицу по более низкой, то суд признает покупателем арендатора. Такая махинация легко отслеживается, поскольку расчет во время купли-продажи земли должен происходить в безналичной форме «, – говорит эксперт.
Потенциальные риски рынка земли
Перед открытием рынка собственники земли должны проверить информацию в реестрах – зарегистрирован ли участок в государственном земельном кадастре и реестре имущественных прав, отмечает Юрченко. «Если этого не сделать, то претендовать на землю сможет кто-то другой. В частности, после 2025 года эта земля перейдет в коммунальную собственность. Конечно, можно через суд восстановить право, но лучше заранее проверить регистрацию», – объясняет эксперт.
Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах.
«От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку», — отметила она.
Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже тогда, когда действовал мораторий, латифундисты и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский.
«В частности, можно было арендовать землю на 50-200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой», – говорит Нивьевский.
Высокая цена и доступ к кредитованию
По расчетам Киевской школы экономики, в ближайшие несколько лет после открытия рынка земли Украина получит благодаря этому около двух миллиардов долларов, то есть полтора процента роста ВВП. Это — довольно много для аграрного сектора, считает Нивьевский.
Землевладельцы же, кроме права свободно распоряжаться имуществом, получат ряд других возможностей, уверен эксперт. «Наконец землю можно будет использовать в качестве залога для кредитования. Это откроет возможности фермерам, которым не хватает финансирования. Или взять кредит можно будет, если человек имеет пай и захочет открыть, например, кафе», – объясняет он.
Но самое главное – рынок будет способствовать росту цены как продажи, так и аренды земли, отмечает Нивьевский. «В ожидании запуска рынка стоимость земли выросла в четыре раза за последние пять лет», – напомнил он.
Однако сразу с 1 июля цена почти не возрастет, поскольку, по оценкам «Украинского клуба аграрного бизнеса», лишь 2,5 процента владельцев земли хотят ее продать, уверена Эллина Юрченко. «Стоимость земли оценивается по нормативной денежной оценке, которая сейчас в среднем составляет 27,5 тысячи гривен за гектар. Стоимость зависит от региона и качества земли — где-то это будет 20 000, а где-то 40 000», – объясняет она. А вот с 2024 года, когда к покупке допустят юридических лиц, стоимость земли вырастет на 30-40 процентов, прогнозирует Юрченко.
Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко убежден — после 1 июля средняя стоимость гектара земли будет колебаться в пределах 50 000 гривен.
Недопуск иностранцев выгоден агрокомпаниям
Если бы были допущены иностранные компании, то стоимость выросла бы существеннее через высшую конкуренцию, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», – говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за таких ограничений земля будет недооценена. «Кроме того, при отсутствии иностранцев будет меньше иностранных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум через возможный негатив избирателей «, – спрогнозировал он.